Kündigung wg. Betriebskosten-Vorauszahlung
Kündigungsrecht: Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung von erhöhter Miete
Der Vermieter darf dem Mieter, der die durch die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen entstandenen Mieterhöhungen nicht entrichtet, bereits fristlos kündigen, bevor er ihn auf Zahlung der Erhöhungsbeträge verklagt hat und dieser rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) im Fall einer Mieterin. In deren Mietvertrag waren neben der Grundmiete zwei genau bezifferte Beträge als Vorauszahlungen für Betriebskosten und für die Heiz- und Warmwasserkosten vereinbart. Letztere wurden in den folgenden Jahren mehrfach erhöht. Ab November 2003 zahlte die Mieterin die Erhöhungsbeträge und Teile der Grundmiete nicht. Der Vermieter kündigte wegen der im Zeitraum November 2003 bis Dezember 2004 aufgelaufenen Rückstände das Mietverhältnis fristlos. Ein Kündigungsgrund ist allerdings nur gegeben, wenn man die Erhöhungsbeträge der Betriebskostenvorauszahlungen berücksichtigt.
Die Mieterin hat den Vermieter auf Zahlung von Schadenersatz wegen mehrerer Mängel in Anspruch genommen. Der Vermieter hat im Gegenzug die Zahlung von Mietrückständen und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. In beiden Instanzen ist die Klage abgewiesen worden. Der Widerklage des Vermieters ist weitgehend stattgegeben worden, insbesondere ist die Mieterin zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt worden. Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Kündigung nicht deshalb ausgeschlossen sei, weil sich der Mietrückstand teilweise aus Mieterhöhungen wegen der Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen errechne.
Die Revision der Mieterin blieb ohne Erfolg. Der BGH entschied, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig erhöht hat, nicht voraussetze, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden sei. Ein solches Erfordernis ergebe sich weder aus dem Gesetz noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei hinreichend geschützt. So müsse im Räumungsprozess geprüft werden, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte (BGH, VIII ZR 1/11).
Fenster zugemauert
Mietmangel: Verschlossene Fenster durch Neubau auf dem Nachbargrundstück
Werden durch den Neubau eines Gebäudes auf dem Nachbargrundstück Fenster einer Mietwohnung verschlossen, muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass die Fenster wieder nutzbar werden.
Hierauf wies das Amtsgericht (AG) Berlin-Tiergarten hin. In dem betreffenden Fall hatte die Vermieterin die Außenwand des Nachbarhauses direkt an das Mietshaus und damit unmittelbar vor dem Küchenfenster und dem Badezimmerfenster der Mieterin angebaut. Daraufhin kürzte die Mieterin ihre Mietzahlungen. Auf die Zahlungsklage der Vermieterin erhob sie Widerklage und verlangte die Wiederherstellung des früheren Zustands.
Das AG wies die Zahlungsklage ab, die Widerklage war erfolgreich. Nach der Entscheidung müsse die Vermieterin die Nutzung der Fenster so wiederherstellen, dass der Abstand zur Außenwand des Nachbargebäudes mindestens drei Meter betrage. Keineswegs habe die Mieterin dem Bau der Mauer zugestimmt. Dem Argument der Vermieterin, es sei ihr unmöglich und unzumutbar, den Ursprungszustand wiederherzustellen, folgte das AG nicht. Es argumentierte, dass ein Fall der objektiven Unmöglichkeit nur vorliege, wenn die verlangte Handlung niemandem möglich sei. Diese Voraussetzung lägen hier nicht vor. Nicht erst seit „dem Fall der Mauer“ sei es allgemeinkundig, dass Mauern auch wieder beseitigt werden könnten. Auf die Belastung durch sehr hohe Kosten bei Wiederherstellung des früheren Zustandes könne sich die Vermieterin nach Treu und Glauben nicht berufen. Sie habe die Situation selbst geschaffen, indem sie die Mauer errichtet habe, statt eine Verständigung mit der Mieterin herbeizuführen (AG Tiergarten, 606 C 598/11).
Nur ein Stellplatz in der Wohnanlage
WEG-Sondernutzungsrecht: Stellplatzberechtigung für nur einen Miteigentümer der Wohnung
Ein Sondernutzungsrecht (hier an einem Stellplatz innerhalb einer im Sondereigentum stehenden Duplexgarage) kann auch einem von mehreren Miteigentümern einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit übertragen werden.
Diese Entscheidung traf der Bundesgerichtshof (BGH) in einem entsprechenden Fall. Die Richter machten deutlich, dass Sondernutzungsrechte nicht nur einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit insgesamt zugeordnet werden könnten. Vielmehr sei es möglich, sie auch einem Miteigentumsanteil an dieser zuzuordnen. Etwaige grundbuchtechnische Schwierigkeiten können dem nicht entgegengehalten werden, weil das Grundbuchverfahrensrecht dienende Funktion hat (BGH, V ZB 279/11).
Tagesmutter in der Eigentumswohnung
WEG: Ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit darf nicht fortgeführt werden
Die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ungenehmigte Tagesmuttertätigkeit in einer Eigentumswohnung darf nach bestandskräftigem Untersagungsbeschluss nicht fortgeführt werden.
Das ist das Ergebnis eines Rechtsstreits zwischen einer WEG und einem Wohnungseigentümer vor dem Bundesgerichtshof (BGH). Der Wohnungseigentümer hatte eine Mieterin, die in der Wohnung eine Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder betreibt. Auf die Klage der WEG war der Wohnungseigentümer vom Landgericht verurteilt worden, die Nutzung der Wohnung als Kindertagespflegestelle zu unterlassen. Seine Revision hatte keinen Erfolg.
Der BGH machte deutlich, dass der Unterlassungsanspruch bereits daraus folge, dass dem Wohnungseigentümer die Ausübung der Tagesmuttertätigkeit seiner Mieterin durch einen in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss der Wohnungseigentümer untersagt worden sei. Dieser Beschluss sei nicht angefochten worden. Er sei daher für den Wohnungseigentümer verbindlich. Die Richter verwiesen zudem darauf, dass der Betrieb einer entgeltlichen Tagespflegestelle für bis zu fünf Kleinkinder die „Ausübung eines Gewerbes oder Berufs in der Wohnung“ im Sinne der Teilungserklärung darstelle. Sie erfordere daher die Zustimmung des Verwalters oder einer ¾-Mehrheit der hierüber abstimmenden Wohnungseigentümer. Zwar würde zum Wohnen auch die Möglichkeit gehören, in der Familie neben den eigenen Kindern fremde Kinder zu betreuen. Das sei etwa bei regelmäßigen Besuchen von Freunden der Kinder oder im Wege der Nachbarschaftshilfe der Fall. Hiervon zu unterscheiden sei jedoch die Nutzung der Wohnung zur (werk-)täglichen Erbringung von Betreuungsdienstleistungen gegenüber Dritten. Hier stehe der Erwerbscharakter im Vordergrund. Eine solche teilgewerbliche Nutzung der Wohnung werde vom Wohnzweck nicht mehr getragen.
Hinweis: Dem Wohnungseigentümer bleibt es aber unbenommen, bei der Verwalterin oder der WEG einen entsprechenden Antrag auf Genehmigung zu stellen. Über diesen wäre unter Berücksichtigung der tatsächlichen konkreten Gegebenheiten innerhalb der Wohnungseigentumsanlage zu entscheiden. Solange eine erforderliche Zustimmung aber nicht vorliege, dürfe die Tagesmuttertätigkeit aufgrund des bestandskräftigen Untersagungsbeschlusses nicht fortgesetzt werden (BGH, V ZR 204/11).