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Erpresserischer Pächter

Pachtverhältnis: Erpresserischer Pächter muss Schadenersatz leisten

| Erklärt der Pächter gegenüber dem Verpächter, er werde die Pachtsache nach wirksamer fristloser Kündigung nur räumen und herausgeben, wenn der Verpächter im Gegenzug eine Vereinbarung unterzeichnet, wonach er auf sämtliche offene Pachtzinsforderungen verzichtet und sich verpflichtet, die Kaution und die seinerzeit gezahlte Maklercourtage zu erstatten, ist dies eine vorsätzliche sittenwidrige Schädigung in Gestalt einer Erpressung. |

Diese deutlichen Worte sprach das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt a.M. Die Richter machten dabei deutlich, dass der Pächter hierfür dem Verpächter auf Schadenersatz hafte.

Im Übrigen könne der Verpächter die aufgrund dessen getroffene Vereinbarung über die Gewährung der geforderten Vermögensvorteile wegen widerrechtlicher Drohung anfechten. Die Ankündigung, das Mietobjekt ansonsten nicht herauszugeben, hat nämlich für ihn eine Zwangslage geschaffen.

Quelle | OLG Frankfurt a.M., Urteil vom 10.6.2015, 2 U 201/14

Mieter muss Heizung selber regeln können

Mietmangel: Mieter kann selbst zu steuernde Heizungsmöglichkeit verlangen

| Ist zuvor nichts anderes vereinbart worden, muss in der Mietwohnung eine Heizungsmöglichkeit vorhanden sein, die der Mieter allein und selbst steuern kann.|

Diese Klarstellung traf das Amtgericht Dortmund im Fall einer Frau, die eine Wohnung angemietet hatte. Im Mietvertrag war u.a. geregelt, dass in der Zeit der Heizperiode vom 1. Oktober bis zum 30. April des Folgejahres die Sammelheizung so in Betrieb zu halten sei, dass die Mieträume eine angemessene Temperatur aufweisen. Nach dem Einzug stellte die Mieterin fest, dass die Heizkörper in ihrer Wohnung über die Therme der Nachbarwohnung versorgt wurden. Folge war, dass die Heizungen nur warm wurden, solange die Nachbarin ihre Therme auch eingeschaltet hatte.

Das hielt auch das Gericht für unzumutbar. Es verurteilte den Vermieter, der Mieterin eine selbst zu steuernde Heizung zur Verfügung zu stellen und deren grundsätzliche Gebrauchsfähigkeit zu garantieren. Insoweit handele es sich schlicht und ergreifend um das, was der Vermieter im Mietvertrag als selbstverständliche Standardleistung versprochen habe – nämlich eine funktionsfähige Heizung und entsprechende Messeinrichtungen. Notwendiger Inhalt eines Mietvertrags im nördlichen Mitteleuropa sei, dass jeder Mieter in der klar definierten Messperiode seine Räume nach eigener Entscheidung beheizen könne und insoweit nicht auf die Mitwirkung eines Wohnungsnachbarn angewiesen sei.

Quelle | Amtsgericht Dortmund, Urteil vom 25.6.2014, 413 C 10946/13

Teppichboden nicht einfach auswechseln

Mängelbeseitigung: Vermieter darf beschädigten Teppichboden nicht gegen Laminat auswechseln

| Der Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen. |

So entschied es das Landgericht (LG) Stuttgart in einem Streit zwischen Mieter und Vermieter. Die Richter wiesen darauf hin, dass der Vermieter möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherstellen müsse, wenn er einen Mangel beseitige. Bringe er Laminatboden statt Teppichboden ein, weiche dies erheblich vom bisherigen Zustand ab. Jedenfalls würde im entschiedenen Fall das Interesse der Mieterin am Behalten des Teppichbodens das Interesse der Vermieterin am Verlegen von Laminat überwiegen.

Quelle | LG Stuttgart, Urteil vom 1.7.2015, 13 S 154/14

Umweltgeräusche sind hinzunehmen

Lärm: Mietminderung: Umweltgeräusche sind hinzunehmen

| Ein Mieter muss Umweltgeräusche hinnehmen, solange sie unterhalb der sich aus der DIN 4109 ergebenden Höchstwerte liegen.  |
Das stellte das Amtsgericht Hannover klar. Unter die Umweltgeräusche fallen nach Ansicht des Gerichts u.a. Vogelgezwitscher oder Geräusche durch Fahrzeug-, Schienen- und Flugverkehr. Es zählen aber auch durch haustechnische Anlagen verursachte Geräusche dazu, wie Strömgeräusche des Heizwassers in Heizkörpern, Schaltgeräusche von in Wohnungen installierten Heizungsanlagen, Geräusche von Gasbrennern und Betätigungsgeräusche bei Wasserentnahmen aus dem Hausleitungsnetz sowie die Laufgeräusche und andere Lebensäußerungen von Mietern im selben Objekt. Ein Anspruch auf Mietminderung ergebe sich daher erst, wenn der DIN-Wert überschritten werde.

Quelle | Amtsgericht Hannover, Urteil vom 1.10.1014, 412 C 8478/13

Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte

WEG: Zweckwidrige Nutzung eines Ladens als Gaststätte in einer Wohnungseigentumsanlage

| Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann verlangen, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts nicht als Gaststätte genutzt wird. |

Mit dieser Entscheidung gab der Bundesgerichtshof (BGH) einer Wohnungseigentümergemeinschaft recht. Diese war nicht damit einverstanden, dass eine als „Laden“ ausgewiesene Teileigentumseinheit nachts als Gaststätte genutzt wurde. Die Eigentümerin hatte ihre Einheit an ihren Neffen vermietet. Der betrieb darin eine Gaststätte. Diese ist nach Freigabe der Öffnungszeiten jedenfalls seit dem Jahr 2007 bis in die frühen Morgenstunden geöffnet.

In einer Eigentümerversammlung im Mai 2011 hat die Eigentümergemeinschaft einen inzwischen bestandskräftigen Beschluss gefasst. Dieser sieht vor, dass „die derzeit vorhandenen Gaststätten und Restaurantbetriebe bis ein Uhr nachts geöffnet sein dürfen“. Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung beauftragt und bevollmächtigt, diesen Beschluss auch gerichtlich durchzusetzen. Die Klage, mit der erreicht werden soll, dass die Beklagte die Gaststätte nicht nach ein Uhr nachts betreiben und offenhalten darf, hat das Amtsgericht abgewiesen. Die Berufung ist erfolglos gewesen.

Auf die Revision der Eigentümergemeinschaft hat der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH die Beklagte nunmehr dem Antrag entsprechend verurteilt.

Die Richter haben ihre Entscheidung damit begründet, dass der Einwand der Teileigentümerin nicht greift. Diese hatte sich auf eine unzulässige Rechtsausübung berufen. Nach ihrer Ansicht sei der Anspruch verwirkt. Das war dem BGH nicht ausreichend. Es sei nämlich nicht entscheidungserheblich, ob ein Unterlassungsanspruch verwirkt sei. Daher komme es nicht darauf an, ob der Gaststättenbetrieb jahrzehntelang zu bestimmten Uhrzeiten geduldet worden sei. Selbst wenn das der Fall gewesen sei, könne die Teileigentümerin nicht so gestellt werden, als diente ihre Teileigentumseinheit als Gaststätte.

Ist ein Unterlassungsanspruch wegen der zweckwidrigen Nutzung einer Teileigentumseinheit verwirkt, schützt dies den Eigentümer nämlich nur davor, dass er das bislang geduldete Verhalten ändern oder aufgeben muss. Es begründet aber nicht das Recht, neue nachteilige Veränderungen vorzunehmen. Um neue und qualitativ eigenständige Störungen geht es hier, weil die Gaststätte vor dem Jahr 2007 nicht in den Nachtstunden betrieben worden ist.

Die Entscheidung des Berufungsgerichts erweise sich auch nicht aus anderen Gründen als richtig. Diene eine Teileigentumseinheit nach der Teilungserklärung als Laden, dürfe sie grundsätzlich nicht als Gaststätte genutzt werden. Allerdings könne eine nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung zulässig sein, wenn sie bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als die vorgesehene Nutzung. Entscheidend sei dabei, dass eine solche anderweitige Nutzung die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß hinaus beeinträchtigt, das bei einer Nutzung zu dem vereinbarten Zweck typischerweise zu erwarten ist. Davon könne hier schon deshalb keine Rede sein, weil die Wohnanlage der Parteien im Saarland belegen ist und Läden dort – anders als Gaststätten – zur Nachtzeit geschlossen sein müssen.

Quelle | BGH, Urteil vom 10.7.2015, V ZR 169/14


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